Review Uptown

Projektgeschichten und Einblicke von Halter AG | Gesamtleistungen

Review
Uptown

Januar 2013

Baustart

Der Glattpark in Opfikon umfasst eine Fläche von 670’000 m² und stellt mit 20% der Bauzone die grösste Siedlungsreserve Opfikons dar. Bei einem Vollausbau sind in diesem Gebiet ca. 7’000 Einwohner und 7’000 Arbeitsplätze möglich. Am 18. Januar 2013 fand der Spatenstich für das Projekt Uptown statt: Es war ein kalter Januar Vormittag, der Boden kurz vor dem Gefrierpunkt und die Schaufeln drangen nur schwerlich in die Erde vor. Doch die künftigen Eigentümer – darunter auffallend viele junge Familien – freuten sich zusammen mit den Projektverantwortlichen auf das neue Zuhause: Ein urbanes Wohnhaus mit 52 attraktiven 2,5- bis 5,5-Zimmer-Eigentumswohnungen. In der obersten Etage von Uptown werden sieben Attikawohnungen mit Terrassen erhältlich sein. Für den Innenausbau stehen drei verschiedene Designlinien zur Auswahl: Pure, Classic und Comfort.

Juli 2013

Projektteam im Umbruch

Im Frühjahr 2013, in den Monaten nach dem Spatenstich, nahmen die Arbeiten auf dem Baugrund in Opfikon ihren Lauf. Doch dann, im Sommer 2013, kam es zu mehreren personellen Wechseln innerhalb des Projektteams Halter. Gerade weil die personelle Fluktuation meist nicht planbar ist, verlangt ein Wechsel in der Organisation von den Verantwortlichen einen besonderen Effort. Einerseits, um den internen Informationsverlust auffangen zu können und andererseits, um die neuen Ansprechpartner gegenüber der Bauherrschaft und den Unternehmern zu festigen. Im Projekt Uptown hat sich einmal mehr gezeigt, wie wichtig interne Projektübergaben und Schnittstellen sind.

Das Halter-Projektteam

Andreas Dittli,
Leiter Ausführung Zürich
Daniel Koch,
Bauleiter
Resat Bangoji,
Bauleiter
September 2013

Bauleiter unter Druck

Die Arbeiten auf dem Baugrund haben den Sommer hindurch Fahrt aufgenommen. Es naht die Aufrichte. Doch die Planungsphase mit den Wechseln im Team hat Spuren hinterlassen, die sich während der Ausführung bemerkbar machten. Gewisse Entscheidungen wurden in der Planungsphase nicht gefällt, was zu einer erhöhten Belastung der Bauleiter vor Ort geführt hat. Diese sahen sich gezwungen, adhoc Entscheide zu fällen und während der Ausführung Planungsleistungen nachzuholen. Die Schnittstelle zwischen Kalkulation und Ausführung ist von strategischer Wichtigkeit für den Projektverlauf. Entsprechend sorgfältig muss der Übergang begleitet werden. «Wenn ein Projekt von der Kalkulation in die Ausführung kommt, müssen wir uns fragen, wie die Leistungsausführung aussieht. In diesem Zeitfenster können wir das Projekt entscheidend steuern und Überraschungen in der Ausführungsphase vorbeugen», hält Andreas Dittli fest.

«Wenn in der Kalkulation oder in der Planung etwas falsch läuft, hat das Team in der Ausführung den Kopf in der Schlinge.» Daniel Koch, Bauleiter
Oktober 2013

Fertigstellung Rohbau

Uptown feiert Aufrichte. Der Zeitplan ist zwar eng gesteckt. Aber ein traditionelles Aufrichtefest lässt sich die Mannschaft auf dem Bau nicht nehmen. Zu Spitzenzeiten arbeiten bis zu 100 Personen auf dem Bau, beauftragt von rund 20 Unternehmern. Wie wichtig die Wahl der richtigen Unternehmer ist, wurde auch der Projektleitung bewusst. Teilweise kam es zu Konkursen bei den Subunternehmern oder diese mussten durch die Bauleitung sehr eng geführt werden, damit die gewünschte Qualität geliefert werden konnte. Doch Bauleiter Daniel Koch sieht die Verantwortlichkeit hauptsächlich bei der Totalunternehmung: «Wir haben es in der Hand, mit einer professionellen Ausschreibung für die richtigen Partner auf dem Bau zu sorgen.» Daneben wurden den Verantwortlichen jedoch auch während der Ausführungsphase die strukturellen Probleme des Subunternehmertums bewusst. Verträge mit lückenhaften Angaben oder fehlerhafte Vertragskonstrukte waren Themen, mit denen die Bauleitung zu kämpfen hatte. «Noch während der Bauzeit von Uptown trat die neue Entsendeverordnung in Kraft. Die ersten Erfahrungen zeigen, dass wir damit in dieser Beziehung einen Schritt weiter sind. Wenn auch der bürokratische Mehraufwand beträchtlich ist», so Andreas Dittli.

«Wir haben es in der Hand, mit einer professionellen Ausschreibung für die richtigen Partner auf dem Bau zu sorgen.» Daniel Koch, Bauleiter
April 2014

Endspurt

Der Bezugstermin naht. Die Innenausbauarbeiten sind im Gange. Das Treiben auf der Baustelle ist zuweilen hektisch. Nun gilt es, die Wünsche der Käufer mit dem Baubeschrieb in Einklang zu bringen. Eine Aufgabe, die sowohl die Käuferbetreuung als auch die Projektleitung in Anspruch nimmt. «Wichtig scheint mir, dass der Bauherrschaft gegenüber möglichst früh die Meilenstein verbindlich in einer Bestellmatrix kommuniziert werden. Bis wann muss der Parkett bestellt sein? Die Fliesen für die Nasszellen etc.? Wenn alle wissen woran sie sind, kann man auch individueller auf die Kundenwünsche eingehen.» Im April 2014 konnten die ersten Käufer ihre Wohnungen im Uptown beziehen. «Es war ‹sec›, aber mit vereinten Kräften haben wir es geschafft», resümiert Bauleiter Resat Bangoji. Ein weiteres Stück Stadt im Glattpark ist entstanden und mit jedem weiteren bebauten Baufeld wächst der Erfolg des neuen Stadtteils. Die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die grüne Lunge des Quartiers - der Opfikerpark -, die guten Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten mit Fitnessstudio sind die Kriterien für die wachsende Beliebtheit bei den neuen Bewohnern.

Fazit

Mitarbeiterfluktuation lässt sich naturgemäss nicht vorausplanen. Umso wichtiger ist, dass vor Abgängen innerhalb eines Projektteams Instrumente des Projektmanagements zur Verfügung stehen, um dem drohenden Wissensverslust entgegenzutreten. Auch beim Übertritt eines Projekts von der Kalkulations- in die Ausführungsphase kann es zu Wissenslücken und Schnittstellenverlusten kommen. Die Halter AG | Gesamtleistungen hat in den vergangenen Jahren intensiv an den internen Projektabläufen gearbeitet und sich stetig zu verbessern versucht. Ein konkretes Ergebnis sind periodische interne Workshops mit allen Projektbeteiligten, um so die Kommunikations- und Wissensressourcen mit der grösstmöglichen Kontinuität zu nutzen.