Verdichtungspotenzial schlummert manchmal dort, wo man es im ersten Moment gar nicht vermutet. Die Sanierung des Fischerhauses in Münsingen bei Bern zeigt, wie aus einer alten Druckerei direkt am Bahnhofplatz eine vielseitig nutzbare Zentrumsüberbauung wird, von der alle profitieren: die Eigentümer, der Investor und die Nutzer.
Die Eigentümerschaft erarbeitete zunächst zusammen mit einem Architekturbüro ein Projekt zur Umnutzung der Liegenschaft, die direkt am Bahnhof in Münsingen liegt. Neben mehreren Mitbewerbern wurde Halter Gesamtleistungen für die TU-Submission eingeladen. «Als wir den Werkpreis vorstellten, haben wir darauf aufmerksam gemacht, dass mit dem vorliegenden Projekt keine Wirtschaftlichkeit zu erreichen ist. An diesem Standort sind Wohnungen mit einem Mietzins von 4000 Franken pro Monat weder sinnvoll noch marktfähig», sagt Herbert Zaugg, Leiter Business Development der Halter-Geschäftsstelle Bern. Tatsächlich stellte sich in der Folge heraus, dass die Wohnungen mit teilweise über 200 Quadratmetern Fläche nicht wirtschaftlich umzusetzen waren. Dennoch entschieden sich die Eigentümer, das Projekt weiterzuverfolgen. Als sich ein Jahr später immer deutlicher abzeichnete, dass der angestrebte Verkaufspreis tatsächlich nicht zu realisieren war, trat die Eigentümerschaft erneut an Halter heran.
1889 machte sich Burkhard Fischer selbstständig und kaufte seinem damaligen Chef für 9200 Franken den Verlag der Emmentaler Nachrichten mitsamt der Druckereieinrichtung ab. Es folgt die Gründung der Fischer Druck AG. 1911 zog die Firma in die Liegenschaft am Bahnhofplatz 1 um. Hier, mitten im Dorfzentrum von Münsingen, wurde fast hundert Jahre lang produziert. Erst 2010 verlegte man den Betrieb nach Wabern.
2011 wurde eine Exklusivitätsvereinbarung unterschrieben. Zusammen mit seinem Team und der Unterstützung von Halter Immobilien machte sich Herbert Zaugg daran, eine wirtschaftlichere Lösung zu finden. Mit dem Auftrag zur Entwicklung der Liegenschaft konnte auch die Investorensuche vorangetrieben werden. Insgesamt gingen fünf Angebote ein. Den Zuschlag erhielt die Offerte der Helvetia Versicherungen. «Mit dem TU-Entwickler-Modell können wir die volle Verantwortung übernehmen und schon in der Projektentwicklung etwas bewirken», erklärt Herbert Zaugg die Geschäftsidee, bei der der Construction Developer neben den Bau- auch die Planungsrisiken – ganz oder teilweise – übernimmt. «Bei einem Projekt dieser Grösse kann die Projektierung schnell einmal 500 000 bis 600 000 Franken verschlingen.»
Die grösste Herausforderung während der Projektentwicklung war es, für das verhältnismässig grosse Untergeschoss eine sinnvolle Nutzung zu finden. Um das Ensemble wirtschaftlich zu machen, wurde von Halter eine klare Marktstrategie entworfen, deren Ziel es war, alle Flächen zu rentabilisieren. Die Zusage von Aldi als Ankermieter für das Untergeschoss war der ausschlaggebende Faktor für den Erfolg des Projekts.
Die ehemalige Liegenschaft der Fischer AG am Bahnhofplatz von Münsingen besteht aus einem denkmalgeschützten Hauptgebäude mit einer später angefügten Erweiterung sowie einem Annexbau im hinteren Bereich.
Im Annexbau entstanden Wohnstudios, die über einen aussenliegenden Aufgang erschlossen sind. Die Wohneinheiten sind beliebt bei Arbeitspendlern nach Bern oder Thun und bieten eine moderne Wohnumgebungen in einer nicht alltäglichen Baussubstanz.
Die grösste Herausforderung während der Projektentwicklung war es, für das verhältnismässig grosse Untergeschoss eine sinnvolle Nutzung zu finden. «Die Vertragsunterzeichnung mit Aldi war der Durchbruch», sagt Herbert Zaugg.
Die sehr gross dimensionierten Wohnungen im denkmalgeschützten Teil der Liegenschaft plante man in kleinere, marktfähigere Einheiten um.
Mit einem Ärztezentrum auf rund 850 Quadratmetern erkannten die Entwickler die Marktbedürfnisse und fanden die passenden Mieter.
Das Fischerhaus bietet neben Detailhandelsflächen und Gemeinschaftspraxis 21 Wohnungen, die speziell auf die Bedürfnisse von Pendlern zugeschnitten sind.
Logistisch war der Rück- und Umbau des Fischerhauses eine Herausforderung: enge Platzverhältnisse um das Gebäude führten dazu, dass die mobilen Kräne teilweise auf dem Gehweg platziert werden mussten. Waren die Anforderungen vor Ort schon hoch, kamen auch Halter-interne Koordinationsschwierigkeiten hinzu. So verlief der Baustart eher stotternd. Die Vergabe an den Baumeister stellte sich als nicht die glücklichste Wahl heraus. «Versäumnis auf unserer Seite und ein im Umbaubereich unerfahrener Baumeister führten dazu, dass wir mit rund vier bis fünf Monaten Verzug in die Bauphase gestartet sind», so fasst Michael Müller, Leiter Ausführung Bern, den Baustart zusammen.
Während des Baus rächte sich ein Entscheid aus der Planungsphase. Damals entschied man sich dazu, die bestehenden Pläne abzuzeichnen und verzichtete darauf, die Masse aufzunehmen. Doch nun stellte sich heraus, dass die alten Plangrundlagen nicht den heutigen Anforderungen genügten und teilweise zu unpräzise waren. «Zwar wurde damals eine Offerte für die Aufnahme der Masse eingeholt, jedoch wurde diese doch nicht nicht freigegeben» hält Rolf Schmid, Bauleiter für das Fischerhaus, fest. «Wir mussten auf dem Bau flexibel reagieren. Aber mit einer sauberen Plangrundläge hätten wir die eine oder andere Regiearbeit vermeiden können», gibt Schmid zu bedenken.
Die Abschlussphase vor Übergabe an die künftigen Eigentümer oder Nutzer ist in allen Projekten hektisch. Von hoher Wichtigkeit sind funktionierende Schnittstellen zwischen Ausführung, Bauherrschaft und Bewirtschaftung – und letztlich den Nutzern. Welche Probleme auftauchen können, wenn die Schnittstellen teilweise fehlen, zeigte sich im Projekt Fischerhaus kurz vor der Übergabe. Beispielsweise funktionierte die Schliessanlage zwar technisch einwandfrei. Es wurde jedoch versäumt, diese auf die Bedürfnisse der Nutzer auszurichten. «Ähnliches haben wir auch mit der Liftanlage erlebt. Technisch zwar einwandfrei, jedoch konnte man in den ersten Wochen mit dem öffentlichen Lift bis ins zweite, private Untergeschoss fahren», erklärt Bauleiterin Anita Lüthi. Als für die Ausführung verantwortliches Unternehmen gilt es, die Kommunikationsflüsse zwischen allen Projektpartner möglichst effizient zu führen. «Aber manchmal stossen wir auf Grenzen, wenn ein Partner seiner Bringschuld nicht nachkommt. Dann kann es vorkommen, dass unsere Projektleitungsfähigkeiten strapaziert sind», so Müller.
Pünktlich Ende März 2015 konnte das Fischerhaus übergeben werden. Das Fischerhaus am Bahnhofsplatz 1 in Münsingen zeigt sich heute in einem frischen Gewand und wird der Rolle als repräsentative Adresse am Bahnhof Münsingen gerecht. Die Kombination aus Wohnen, Ärztezentrum und Retail hat sich für diesen Standort als die richtige erwiesen. «Von der Münsinger Bevölkerung habe ich bis jetzt nur positives Feedback vernommen», resümiert Müller.
